被征收人如果已经备案的房子烂尾了，可以向房管部门申请处理，如开发商已经破产，可以申报债权。如果开发商没有破产，房子烂尾在催告后三个月内，仍无法交付，买方可以解除房屋买卖合同，并要求开发生赔偿损失

　　已备案的房子烂尾了怎么办

　　房子备案了烂尾政府会处理。对于房子没有建来自好，形成了烂尾楼的房产，消费者要退回房款的权利会比工程款的优先权更为优先，因为工程款是优先于建设工程抵押权的，所以购房消费者权利是优先于建设工程抵押权的，政府会对其进行处理。购房者的清偿权利比建设工程优先权和抵押权是优先的，也高于一般金钱债权人的债权。

　　《中华人民共和国民法典》第一千一百六十二条 【清偿被继承人税款、债务优先于执行遗赠的原则】执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。这就是说，缴纳税款和清偿债务在先，交付遗赠在后。在优先债权和债权清偿完毕以后，尚有剩余的才能开始遗赠的交付。

　　房地产烂尾业主怎么办

　　如果开发商破产楼房烂尾，千万不可将房子退给发展商，因为退房以后，购房者只能拿到收据或欠条。

　　购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系，债权债务关系在之后法院的拍卖破产偿债先后里，优先级别低于消费者关系，可以按照合同约定，追究开发商逾期交房或者合同解除的违约责任。

　　如果开发商网签完不备案，这是不符合规定的，网签和备案的共同作用都是为了杜绝一房多卖的现象，但网签是不具有备案的法律效力的，仅仅为了实现备案的管理效果。

　　办理好网签后如要实现备案的法律效力，还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续，如果开发商网签完不备案，可以可以投诉或者诉讼的方式来处理，以此来维护自己的合法权益。